Direitos e deveres do condômino – art. 1335 e1336

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais;

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

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Lei nº 12.607/2012 muda as regras para compra, venda e aluguel de garagens

Entra em vigor no dia 19 de maio, a Lei nº 12.607/2012 que – modificando artigo do Código Civil – altera o regramento referente à venda e locação de unidades de garagens nos condomínios.

O art. 1.331 do CCiv passa a ter a seguinte redação: “Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. § 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se à propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio”.

Assim, só será possível a venda e locação das garagens para pessoas estranhas ao condomínio quando presentes dois requisitos:

1) a escritura original for separada da unidade da garagem e;

2) quando a convenção condominial for expressa no sentido de ser permissiva à venda a terceiros estranhos ao condomínio.

Qualquer alteração na convenção do condomínio requer a aprovação de pelo menos dois terços dos proprietários. Em decorrência dessa alteração legal, os cartórios de registro de imóveis ficarão proibidos de receber qualquer documento referente à alienação ou aluguel de vagas de estacionamento, sem que a transação esteja prevista nas regras do prédio.

Mas, em face do respeito ao direito adquirido e ao ato jurídico perfeito, a nova norma não pode prejudicar os contratos pretéritos que estejam em vigor.

Fonte: Espaço Vital

ALUGA-SE SALAS COMERCIAIS, 02 BANHEIROS, DE FRENTE, ÓTIMA LOCALIZAÇÃO, NO CENTRO DE SÃO VICENTE. CONJ. COMERCIAL COM 07 SALAS, PORTEIRO, ELEVADOR.

SALA 99,83 m2 VALOR ALUGUEL R$ 1.400,00 + CONDOMINIO

SALA 88,23 m2 VALOR ALUGUEL R$ 1.200,00 + CONDOMINIO

A quantidade de automóveis nas ruas, especialmente nos centros urbanos, cresce quase exponencialmente. Uma consequência óbvia disso é que existe cada vez menos espaço nas ruas para estacionar. Esses fatores, aliados à também crescente falta de segurança contra assaltos, roubos e furtos de veículos, fazem das garagens dos condomínios um recurso mais do que valioso.

A quantidade de vagas a que cada condômino tem direito influi diretamente no preço do imóvel e, muitas vezes, no preço da taxa de condomínio. Toda essa importância também faz das vagas uma constante fonte de problemas, um das maiores entre moradores de um mesmo condomínio.

Os motivos são muitos: moradores que estacionam mal e ocupam parte da vaga do vizinho, gente que ocupa deliberadamente uma vaga que não lhe pertence, carros riscados e batidos, objetos indevidos sendo guardados em espaços reservados para os automóveis. A lista é interminável. Vai de problemas cotidianos como estes até a questão da propriedade da vaga – será que o condômino pode vender ou alugar o espaço para outras pessoas?

Como resolver?
Problema bom é problema que não existe. Por isso, como sempre, a melhor maneira de lidar com questões complicadas é tomando medidas de prevenção. Isso cabe ao condomínio.

“Informação é essencial”, enfatiza o corretor imobiliário e advogado José Roberto Lopes. “Desde o momento da compra até o momento da mudança, o proprietário deve ser informado com muita clareza sobre os direitos e deveres relativos às vagas na garagem”, orienta.

Lopes acredita que ter uma sessão específica à garagem no memorial descritivo do imóvel é algo que, em geral, evita confusões cotidianas e até legais entre os moradores.

Como reforço, o especialista indica que, mesmo antes de haver problemas, é bom trazer o assunto à tona em assembleias, de modo a esclarecer aos condôminos o que pode e o que não pode quando se trata da vaga na garagem. “O mais importante de tudo é que o condomínio elabore um regulamento interno detalhado sobre a garagem, já que isso afeta inclusive o preõ do seguro”, frisa Lopes.

Outra medida que tente a ajudar é cadastrar os veículos autorizados a estarem na garagem. Isso assegura aos condôminos que qualquer infração ao regulamento do condomínio será identificado e, portanto, devidamente ressarcido.

Indica-se também que o condomínio evite fazer proibições desnecessárias, como proibir o estacionamento de motos ao invés de carros. Desde o espaço seja ocupado por apenas um veículo, que não obstrua passagem ou linha de visão, proibições como esta se tornam desnecessárias e desagradam os moradores diretamente afetados.

Por outro lado, deve-se proibir quaisquer desvios da finalidade das vagas. “Salvo disposição em contrário na convenção do próprio condomínio, somente veículos podem ser colocados na garagem, de maneira que o depósito de quaisquer outros bens são vedados”, explicou o advogado e consultor André Luiz Junqueira, em artigo publicado no Direito.Net. Segundo Junqueira, o direito de propriedade dos condôminos encontra seus limites quando a destinação das partes comuns ou exclusivas é desvirtuada.

Medidas como estas podem ajudar a evitar problemas entre condôminos. Vale ressaltar no entanto que, quando iniciativas de prevenção não são realizadas – e às vezes apesar delas – conflitos são, infelizmente, inevitáveis. 
Fonte: www.licitamais.com.br

Escassez de imóveis para alugar é a maior em 10 anos

A forte procura por imóveis residenciais e comerciais para alugar fez a taxa de vacância recuar para o menor nível dos últimos dez anos em 2011. Isso significa que há uma década que não se vê proporcionalmente tão poucos apartamentos disponíveis para locação no Brasil.Por conta disso, o valor do aluguel explodiu.

Na opinião do consultor de locação do Secovi, o Sindicato da Habitação, Cícero Yagi, o principal fator que elevou o preço do aluguel e fez recuar a taxa de vacância foi o descompasso entre a oferta para locação muito abaixo da demanda.

O consultor acredita, ainda, que o aumento da oferta nos próximos anos não será suficiente para conter os aluguéis no curto prazo, ao contrário do que deve acontecer com imóveis comerciais.

(da redação, com informações do MSN)

1- Não alterar a fachada

2- Não alterar a área comum:

nenhum tipo de alteração na

área comum do prédio deve

ser feito sem aprovação em assembleia.

3- Respeitar os horários de

silêncio estabelecidos na

Convenção – Arrastar móveis

nesses horários, gritar, ouvir

música em volume alto ou fazer

o cachorro latir não são

ações bem vistas para quem

mora em condomínio.

4 – Respeitar o uso da vaga de

garagem: além de ir contra as

regras condominiais e degradar

o espaço, algum objeto pode

sumir. Quem não respeita as

regras leva multa.

5 – Não atirar objetos pela janela:

seja bituca de cigarro, brinquedos,

alimentos ou qualquer

outro objeto, esta ação é inaceitável

e gera multas.

6 – Quebrou, pague o conserto.

Segundo o dicionário Michaelis, o zelador é o homem encarregado de tomar conta de um prédio.  Portanto, se existe alguém que deve ficar atento a todos os detalhes dentro de um condomínio é este profissional, já que muitas vezes o síndico ou administrador fica a maior parte do tempo fora do condomínio.

O bom zelador é aquele que cuida do condomínio como se fosse um morador (algumas vezes, ele realmente o é). Atenção aos mínimos detalhes, um vazamento aqui, algo queimado ali, fazem a diferença. Além disso, a manutenção preventiva é sempre mais barata e valoriza o condomínio.

Para o síndico Adalberto de Lima, do condomínio Manifesto, em São Paulo, o bom desempenho do zelador auxilia o trabalho do síndico. “Ter bons funcionários é primordial. Assim o síndico tem mais segurança e menos reclamações”, disse.

Segurança patrimonial
Os itens de segurança contra assaltos são os que devem ser vistoriados com maior frequência; assim, qualquer defeito é identificado a tempo para que seja feito o conserto. Desta forma, o conjunto não ficaria exposto à ação de criminosos ou, caso aconteça algum acidente, a integridade dos moradores não correria riscos.

Por exemplo, câmeras de segurança e cerca elétrica. Caso estejam quebradas, não têm funcionalidade contra possíveis invasores.

Além disso, os equipamentos anti-incêndio e elevadores também devem receber atenção redobrada. Afinal, nunca se sabe quando serão necessários, e se não funcionarem corretamente, pode colocar a vida dos moradores em risco.

“As ferramentas contra incêndio, como hidrantes, mangueiras e extintores devem estar sempre em perfeito estado”, afirma o síndico profissional Mauricio Jovino.  “O elevador também é uma peça muito importante e deve ser vistoriada por profissionais com frequência”.

O barato sai caro
Manutenção preventiva é sempre mais barata do que consertos de emergência. Por isso a necessidade do check list periódico do zelador. Problemas como a quebra do motor que abre o portão ou o entupimento da caixa de gordura são exemplos disso. “Como o conserto é urgente, as prestadoras de serviço cobram valores muito altos. Se comparado com um contrato de manutenção mensal, por exemplo, é notável que a economia inicial foi por água abaixo”, afirma Jovino.

Check list
Por tudo isso é importante que o zelador preencha anualmente um “Check list” (lista de verificação) e retorne para o síndico os itens que não estão em conformidade. Segue um bem completo, proposto pelo Licitamais:

Energia
O consumo de energia está compatível com outros condomínios do mesmo porte?
O consumo do ano foi semelhante ao do ano anterior?
A fiação da rede elétrica está aquecendo ou com mau contato?
Os disjuntores estão aquecendo?
A cabine primária e os quadros de distribuição estão lacrados?
Existem lâmpadas queimadas?
O sistema elétrico tem menos de 25 anos?
Foi feita manutenção preventiva por empresa especializada nos últimos 5 anos?

Água
O consumo de água está compatível com outros condomínios do mesmo porte?
O consumo do ano foi semelhante ao do ano anterior?
A caixa d’água está vedada?
A caixa d’água tem vazamento aparente?
A bomba de recalque está em bom estado e não apresenta barulho em excesso?
O encanamento apresenta vazamento aparente?
Existe algum cano de cobre com corrosão?
Há paredes com trincas? As trincas estão aumentando?
A caixa d’água foi higienizada no último ano?
O poço artesiano sofreu análise físico-química e bacteriológica nos últimos 06 meses?
A manutenção da piscina está sendo feita semanalmente?
Os ralos estão funcionando?
Os ralos não estão acumulando água?
Os filtros de água foram trocados nos últimos 6 meses?

Equipamentos de combate a incêndio
A recarga dos extintores está vencida?A validade é de um ano.
Os extintores estão lacrados?
O teste hidrostático das mangueiras foi feito nos últimos 5 anos?
As peças de cobre foram roubadas?
As peças de cobre estão em ambiente lacrado?
A vida útil das mangueiras (10 anos) foi atingida?
A escada está livre de objetos como cestos de lixos?
O corrimão está em boas condições?
A luz de emergência funciona?
As portas corta-fogo abrem e fecham? Estão lubrificadas?
As portas corta-fogo permanecem fechadas?
A sinalização de emergência está em bom estado?
Os interfones de todas as unidades estão funcionando?

Limpeza e Dedetização
As pastilhas externas foram lavadas e rejuntadas nos últimos 5 anos?
O lixo está sendo armazenado adequadamente?
As lixeiras estão em bom estado?
A pintura foi refeita nos últimos 10 anos?
As áreas comuns foram dedetizadas nos últimos 6 meses?
Há queixas de condôminos em relação a moscas, ratos, baratas?
A grama está cortada?
As flores estão vivas?
Os vasos de flores e bromélias não acumulam água?

Elevadores
O RIA está afixado no quadro de avisos?
A empresa de manutenção orientou os funcionários para situações de emergência?
O contrato de manutenção está expirado ou vai expirar nos próximos meses?
Não existe água no fosso do elevador? O fosso está limpo?
A casa de máquinas esta lacrada e sem acesso de crianças?

Topo do prédio
O bastão que sustenta o pára-raios está de pé?
As conexões e fixações estão firmes e sem corrosão?
Houve inspeção completa por empresa especializada nos últimos 5 anos? (NBR 5419/93)
Não existe risco de dengue com acúmulo de água?
A luz-piloto funciona?
As telhas estão em bom estado?
As calhas estão em bom estado?
Os ralos estão em bom estado?
As lajes estão em bom estado?
O guarda-corpo está em bom estado?
A casa das máquinas está em bom estado?
Não há acesso ao topo do prédio aos moradores?

Gás
Mangueiras estão dentro da validade?
Não há queixas de cheiro de gás?
O aquecedor de gás está dentro das normas técnicas?
Não há material inflamável ou de fácil combustão próximo ao aquecedor de gás, fogão e outros equipamentos?
Os botijões de gás ficam ao ar livre ou em lugar arejado?
A área dos botijões está devidamente identificada?
Houve vistoria da fornecedora no último ano?

Áreas de lazer
Não há farpas, ferrugem ou peças soltas nos brinquedos?
Não existe material de limpeza ao alcance de crianças?
Pisos e revestimentos estão em boas condições?
Não há outros riscos aparente para as crianças?
Os equipamentos dos salões de jogos estão em boas condições?
Os equipamentos dos salões de festas estão em boas condições?
Os equipamentos da sala de ginástica estão em boas condições?
Os equipamentos da quadra estão em boas condições?
Não há acumulo de água em ralos, pneus e outros equipamentos?

Fonte: Site Licitamais.com.br

A Caixa Econômica Federal prorrogou em seis meses o prazo para cadastro no programa “Conectividade Social”, o canal eletrônico desenvolvido pela própria Caixa para que condomínios, empresas e escritórios de contabilidade possam transmitir via internet informações sobre o registro de trabalhadores e declarações do Imposto de Renda e do registro de pagamentos de autônomos (RPA).

De acordo com a Caixa, a alteração do prazo para 30 de junho de 2012 atenderá mais de 1 milhão de empresas, que ainda operam pelo sistema antigo, e, no próximo recolhimento do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), previsto para a primeira semana de janeiro, mais de 1 milhão de empregadores utilizarão o novo modelo.

Cerca de 800 mil empresas já acessaram o novo portal, que iniciou as operações em maio deste ano, e transitaram informações de mais de 66% dos trabalhadores que recebem depósitos mensais em contas vinculadas do FGTS.  O “Conectividade Social”  é acessível por meio de seu próprio endereço eletrônico ou do site da Caixa.

(da redação, com informações do UOL)

dicas de segurança que servem não só para o final de ano, mas também para todo o ano a quem mora em condomínios

A segurança está entre os principais motivos que levam as pessoas a morarem em condomínios. A vida em comunidade, a portões fechados e controle de entrada, a comodidade de saber que os filhos estão brincando em locais conhecidos, entre pessoas conhecidas. Todos estes são fatores que atraem quem está cansado do medo de assaltos, furtos e sequestros.

Não que a vida em condomínio seja perfeitamente segura e livre de riscos. É cada vez mais comum ler ou ouvir sobre grupos de criminosos que fazem arrastões dentro de prédios residenciais, ou sobre assaltos em residências em condomínios horizontais.

No final do ano, quando muitas famílias viajam, o grau de descuido com a segurança da casa tende a aumentar. Por isso, o LicitaMais ouviu especialistas em segurança e preparou dicas para que você esteja cada vez mais bem informado sobre como proteger a sua família e o seu lar.

“Não é porque você vive dentro de uma comunidade fechada por portões que não existem ameaças à segurança”, alerta o empresário André Carvalho de Souza. Policial militar aposentado, André hoje dirige uma firma de segurança condominial na cidade de São Paulo. “Por isso, a mesma conduta que se recomenda a quem mora em um bairro residencial deve ser seguida por um morador de condomínio”, aconselha.

Para André, há três ações simples que, se seguidas à risca, trazem muito mais segurança ao condômino e ao condomínio são:

• Sempre observar bem os arredores antes de entrar ou sair do prédio;
• Nunca autorize uma entrada sem ter absoluta certeza de quem é a pessoa que está entrando;
• Certifique-se que qualquer serviço que esteja sendo realizado dentro do condomínio seja devidamente acompanhado e vigiado.

“Não há fórmulas prontas, porque a atividade criminosa está sempre se adaptando às normas de segurança e equipamentos do condomínio. Então, cada um tem de estar sempre atento a qualquer anormalidade e, quando perceber algo estranho, informar imediatamente os responsáveis”, esclarece André.

O condomínio
Apesar da vigilância individual de cada morador ser fundamental, é responsabilidade do condomínio fazer o máximo para se prevenir contra situações de perigo. Além da infraestrutura óbvia, como câmeras de segurança, vigias e outros tipos de segurança tradicional, o LicitaMais lista algumas ações que servem como proteção adicional.

• A seleção de pessoal doméstico e do condomínio deve ser rigorosa, com pesquisa da vida pregressa dos candidatos e verificação criteriosa das fontes de referência. Dar preferência para os que possuam cursos de formação e treinamento.
• Orientação: os profissionais que desempenham funções na portaria do prédio devem sempre ser alertados para as formas de execução usadas pelos bandidos, bem como capacitados para tomar as medidas necessárias quando detectarem algum perigo.
• Informação: todos os condôminos devem ser cadastrados com dados pessoais, dos veículos e até de parentes próximos, para uso em caso de emergência.  Além disso, é  importante que todos os visitantes tenham crachá com a identificação e assinem a entrada.
• Treinamento: não só dos funcionários, mas também dos condôminos, com o objetivo de despertar a consciência para a segurança de todos.

Nas férias
Deixar o apartamento ou a casa em condomínio por muito tempo sempre aumenta o risco de roubos e furtos.

Veja agora algumas dicas de como se prevenir contra isso e poder viajar tranquilamente com a sua família.

• Sempre peça a um parente ou amigo de confiança para visitar ocasionalmente e demonstrar a presença, seja abrindo as janelas ou regando as plantas.
• Não deixe luzes acesas. Durante o dia, elas se tornam sinais óbvios de que não há ninguém em casa. Criminosos se adaptam e sabem há muito tempo desse velho e manjado truque.
• Evite deixar a chave na portaria, onde elas podem ser facilmente furtadas.
• Não permita que a correspondência ou jornais se acumulem. Isso é outro indicador de ausência. Interrompa a assinatura de periódicos e peça para alguém recolher as cartas.
• Avise um vizinho de confiança que você estará viajando até determinado dia. Caso ele ouça ou perceba algum problema, poderá alertar as autoridades.

Fonte: site licitamais

O verão do ano está aí, e neste período, dias ensolarados e quentes são intercalados por fortes pancadas de chuva. Se a manutenção do condomínio não estiver em dia, a chuva pode causar diversos problemas. Para não ter dor de cabeça com sua casa ou apartamento após uma chuva forte, alguns fatores devem ser inspecionados e cuidados. O telhado é um deles. É preciso verificar sempre se há necessidade de impermeabilização da área ou a troca de telhas. E também fazer a inspeção periódica dos pára-raios para não ocasionar danos na rede elétrica e ter sempre uma bomba de água reserva. A Sabesp ressalta outra dica importante: nunca despejar objetos e papéis nos vasos sanitários e óleo de cozinha no ralo da pia. O grande volume de água gerado, aliado ao despejo de lixo na rede coletora, pode provocar o refluxo do esgoto para dentro da própria residência. De acordo com o levantamento realizado pela empresa de saneamento de São Paulo, ao longo do ano são descartadas irregularmente por vasos sanitários, pias e ralos cerca de 12 mil toneladas de lixo. Carlos Braga, síndico há 12 anos, sofreu com este tipo de situação e afirma que todos devem colaborar. Ele afirma não só o síndico tem esta responsabilidade. “Com ajuda do meu conselho e dos moradores, fomos buscar orientação, já que todos conheciam o problema”, afirma. O primeiro passo foi procurar um engenheiro perito para que guiasse nesta questão. “Fizemos um pedido a uma empresa de tintas e relatamos todos os problemas do condomínio. Prontamente me enviaram um engenheiro, que produziu um laudo”, afirma Braga. Depois que o laudo foi dado, os condôminos seguiram a risca as orientações recomendadas pelo engenheiro, para que não houvesse mais imprevistos. As orientações do engenheiro, registradas no laudo pedia que uma cópia fosse encaminhada para as empresas de pintura para resolver o caso do bolor e umidade. Além de pautar questões como manutenção no telhado, realizando sempre uma vistoria, e a limpeza das calhas e ralos. “Depois de uma assembleia, a obrigação é fazer com cautela a impermeabilização da laje, pois é um serviço que necessita de cuidado”, completa o síndico se referindo às orientações. Riscos à saúde Além de bolor, manchas e umidade, os problemas acarretados pelas chuvas podem trazer riscos à saúde do morador. Por isso, a prevenção deve ser feita, planejado por etapas para resolver cada questão. “Os moradores também devem colaborar informando o síndico caso aconteça algo em seu apartamento”, recomenda o síndico.

fonte: site licitamais