Condomínios: cuidados com a segurança no final de ano

dicas de segurança que servem não só para o final de ano, mas também para todo o ano a quem mora em condomínios

A segurança está entre os principais motivos que levam as pessoas a morarem em condomínios. A vida em comunidade, a portões fechados e controle de entrada, a comodidade de saber que os filhos estão brincando em locais conhecidos, entre pessoas conhecidas. Todos estes são fatores que atraem quem está cansado do medo de assaltos, furtos e sequestros.

Não que a vida em condomínio seja perfeitamente segura e livre de riscos. É cada vez mais comum ler ou ouvir sobre grupos de criminosos que fazem arrastões dentro de prédios residenciais, ou sobre assaltos em residências em condomínios horizontais.

No final do ano, quando muitas famílias viajam, o grau de descuido com a segurança da casa tende a aumentar. Por isso, o LicitaMais ouviu especialistas em segurança e preparou dicas para que você esteja cada vez mais bem informado sobre como proteger a sua família e o seu lar.

“Não é porque você vive dentro de uma comunidade fechada por portões que não existem ameaças à segurança”, alerta o empresário André Carvalho de Souza. Policial militar aposentado, André hoje dirige uma firma de segurança condominial na cidade de São Paulo. “Por isso, a mesma conduta que se recomenda a quem mora em um bairro residencial deve ser seguida por um morador de condomínio”, aconselha.

Para André, há três ações simples que, se seguidas à risca, trazem muito mais segurança ao condômino e ao condomínio são:

• Sempre observar bem os arredores antes de entrar ou sair do prédio;
• Nunca autorize uma entrada sem ter absoluta certeza de quem é a pessoa que está entrando;
• Certifique-se que qualquer serviço que esteja sendo realizado dentro do condomínio seja devidamente acompanhado e vigiado.

“Não há fórmulas prontas, porque a atividade criminosa está sempre se adaptando às normas de segurança e equipamentos do condomínio. Então, cada um tem de estar sempre atento a qualquer anormalidade e, quando perceber algo estranho, informar imediatamente os responsáveis”, esclarece André.

O condomínio
Apesar da vigilância individual de cada morador ser fundamental, é responsabilidade do condomínio fazer o máximo para se prevenir contra situações de perigo. Além da infraestrutura óbvia, como câmeras de segurança, vigias e outros tipos de segurança tradicional, o LicitaMais lista algumas ações que servem como proteção adicional.

• A seleção de pessoal doméstico e do condomínio deve ser rigorosa, com pesquisa da vida pregressa dos candidatos e verificação criteriosa das fontes de referência. Dar preferência para os que possuam cursos de formação e treinamento.
• Orientação: os profissionais que desempenham funções na portaria do prédio devem sempre ser alertados para as formas de execução usadas pelos bandidos, bem como capacitados para tomar as medidas necessárias quando detectarem algum perigo.
• Informação: todos os condôminos devem ser cadastrados com dados pessoais, dos veículos e até de parentes próximos, para uso em caso de emergência.  Além disso, é  importante que todos os visitantes tenham crachá com a identificação e assinem a entrada.
• Treinamento: não só dos funcionários, mas também dos condôminos, com o objetivo de despertar a consciência para a segurança de todos.

Nas férias
Deixar o apartamento ou a casa em condomínio por muito tempo sempre aumenta o risco de roubos e furtos.

Veja agora algumas dicas de como se prevenir contra isso e poder viajar tranquilamente com a sua família.

• Sempre peça a um parente ou amigo de confiança para visitar ocasionalmente e demonstrar a presença, seja abrindo as janelas ou regando as plantas.
• Não deixe luzes acesas. Durante o dia, elas se tornam sinais óbvios de que não há ninguém em casa. Criminosos se adaptam e sabem há muito tempo desse velho e manjado truque.
• Evite deixar a chave na portaria, onde elas podem ser facilmente furtadas.
• Não permita que a correspondência ou jornais se acumulem. Isso é outro indicador de ausência. Interrompa a assinatura de periódicos e peça para alguém recolher as cartas.
• Avise um vizinho de confiança que você estará viajando até determinado dia. Caso ele ouça ou perceba algum problema, poderá alertar as autoridades.

Fonte: site licitamais

Condomínios: Cuidados na temporada de chuvas

O verão do ano está aí, e neste período, dias ensolarados e quentes são intercalados por fortes pancadas de chuva. Se a manutenção do condomínio não estiver em dia, a chuva pode causar diversos problemas. Para não ter dor de cabeça com sua casa ou apartamento após uma chuva forte, alguns fatores devem ser inspecionados e cuidados. O telhado é um deles. É preciso verificar sempre se há necessidade de impermeabilização da área ou a troca de telhas. E também fazer a inspeção periódica dos pára-raios para não ocasionar danos na rede elétrica e ter sempre uma bomba de água reserva. A Sabesp ressalta outra dica importante: nunca despejar objetos e papéis nos vasos sanitários e óleo de cozinha no ralo da pia. O grande volume de água gerado, aliado ao despejo de lixo na rede coletora, pode provocar o refluxo do esgoto para dentro da própria residência. De acordo com o levantamento realizado pela empresa de saneamento de São Paulo, ao longo do ano são descartadas irregularmente por vasos sanitários, pias e ralos cerca de 12 mil toneladas de lixo. Carlos Braga, síndico há 12 anos, sofreu com este tipo de situação e afirma que todos devem colaborar. Ele afirma não só o síndico tem esta responsabilidade. “Com ajuda do meu conselho e dos moradores, fomos buscar orientação, já que todos conheciam o problema”, afirma. O primeiro passo foi procurar um engenheiro perito para que guiasse nesta questão. “Fizemos um pedido a uma empresa de tintas e relatamos todos os problemas do condomínio. Prontamente me enviaram um engenheiro, que produziu um laudo”, afirma Braga. Depois que o laudo foi dado, os condôminos seguiram a risca as orientações recomendadas pelo engenheiro, para que não houvesse mais imprevistos. As orientações do engenheiro, registradas no laudo pedia que uma cópia fosse encaminhada para as empresas de pintura para resolver o caso do bolor e umidade. Além de pautar questões como manutenção no telhado, realizando sempre uma vistoria, e a limpeza das calhas e ralos. “Depois de uma assembleia, a obrigação é fazer com cautela a impermeabilização da laje, pois é um serviço que necessita de cuidado”, completa o síndico se referindo às orientações. Riscos à saúde Além de bolor, manchas e umidade, os problemas acarretados pelas chuvas podem trazer riscos à saúde do morador. Por isso, a prevenção deve ser feita, planejado por etapas para resolver cada questão. “Os moradores também devem colaborar informando o síndico caso aconteça algo em seu apartamento”, recomenda o síndico.

fonte: site licitamais

Quais são, afinal, as funções de um síndico?

Síndico, representante legal do condomínio, exerce a função de administrar o condomínio de forma geral. Infelizmente, às vezes na realidade não é assim que funciona. Quase ninguém gosta de exercer a função de síndico e muitas vezes nem os condôminos participam e se interessam pelos assuntos de seu condomínio.
Mas quais são, afinal, as funções do síndico?

Ao eleger um síndico, os moradores votam na pessoa que possui mais competência para o cargo. A confiança é a base para a votação, pois o eleito ficará responsável por manter o condomínio em ordem.

Para Carlos Braga, síndico há 12 anos e presidente da Asscoesp (Associação de Síndicos e Subsíndicos em condomínio do Estado de São Paulo), é importante que o síndico conheça quais são os tributos federais, estaduais e municipais que são aplicados nos condomínios. “O síndico precisa acompanhar o artigo 22 da Lei 4591/64 e o artigo 1348 do Novo Código Civil que falam dos direitos e obrigações do síndico. Hoje a internet é um instrumento que tira muitas dúvidas e deixa qualquer segmento atualizado”, recomenda o síndico.

Deveres do síndico
Uma vez eleito, o síndico tem o dever de administrar o condomínio, executar as deliberações da assembleia, orientar o trabalho dos funcionários, fiscalizar o condomínio e opor-se a qualquer dos co-proprietários na realização de atos contrários às regras. “Em um condomínio, é fundamental a existência de normas de boa vizinhança que propiciem uma convivência civilizada e democrática”, afirma Braga.

Aos condôminos, cabe comparecer às reuniões da assembleia geral, pois a qualidade de vida em qualquer coletividade depende da efetiva participação de seus membros. Já ao síndico, compete prestar contas a assembleia e respeitar a intimidade dos condôminos, não adotando meios de cobrança constrangedora ou que exponha o co-proprietário ao ridículo.

Síndico profissional
A contratação do sindico profissional deve ocorrer em assembleia e deve-se formalizar esta contratação especificando em contrato as suas condições. “Alguns condomínios, por segurança, fazem um contrato entre as partes, porém só isso não basta. Se não houver a assembleia de eleição com a devida ata, o contrato não tem validade jurídica”, alerta o sindico profissional Maurício Jovino. O síndico profissional é um prestador de serviços e não pode oferecer resistência caso o condomínio decida substituí-lo.

A relação de um síndico profissional com o condomínio é de prestador de serviço e cliente. Assim, a rotina da profissão, mesmo não regulamentada, deve ser de completa responsabilidade. “Nós não podemos dizer que não sabemos resolver algum problema ou não temos soluções. Somos contratados para isso”, afirma Jovino.
O dia a dia do síndico profissional vai desde visitas ao condomínio, onde atua e verifica como estão as coisas, faz reuniões com funcionários, conselheiros, subsíndicos e principalmente com os moradores, até reuniões nas administradoras e prestadoras de serviço. Além disso, obedece a rotina das vistorias para ter um controle do condomínio. E, em caso de emergência, o comparecimento ao condomínio em tempo hábil é necessário para a solução de pendências.

A remuneração do profissional varia de acordo com o tamanho do condomínio. “Nos condomínios que atuo, a remuneração é paga através de recibo de ajuda de custo, sendo descontado 11% de INSS e condomínio também recolhe 20% de INSS sobre o valor bruto”, relata Murillo Corrêa, síndico profissional.

A administração no condomínio
O síndico é responsável pela contratação da administradora, que possui as funções administrativas do condomínio, deixando o síndico com outras obrigações.

O parágrafo segundo do artigo 1.348 do Código Civil, ao permitir essa transferência de funções, diz que é “mediante aprovação da assembleia”.

As funções da administradora de condomínios é contratar pessoal, preparar a previsão de despesas, prestar contas, elaborar folha de pagamento, promover a cobrança das contribuições condominiais e pagamento dos encargos do condomínio, recolher os tributos e contribuições fiscais e trabalhistas, entre outras atividades.

Conflitos e mediações
Caso haja conflito ou processo em torno do cargo de síndico, pode-se, em assembleia, levantar quem poderia representar o condomínio nestas circunstâncias. Mas, antes desse processo, um quarto dos condôminos têm de assinar uma convocação, e dois terços dos condôminos presentes na assembleia devem aprovar a saída do síndico. Para que não haja problemas, o síndico deverá ser avisado, por uma carta enviada pelo condomínio, sobre o desejo de destituição para que tenha o direito de defesa.

O síndico e a legislação
Algumas informações importantes:
• O prazo do mandato do síndico será sempre o estipulado na Convenção do Condomínio, que por sua vez deve respeitar o limite máximo de 2 (dois) anos, por força do art. 1.347 do novo Código Civil.
• O artigo 1.356 do novo Código Civil profere que o conselho fiscal terá a competência de dar parecer a respeito das contas apresentadas pelo síndico. Obviamente, há possibilidade de a Convenção atribuir-lhe funções específicas ou mesmo mais abrangentes, além de poder criar outros conselhos com atribuições diversas (inclusive o consultivo).
• Pelo artigo 1.333, do novo Código Civil e artigo 167, I, 17, da Lei n° 6.015/73, não é obrigatório o fornecimento, pelo síndico, de cópia da mesma aos condôminos ou ocupantes. Porém, ainda que não haja obrigatoriedade, é conveniente que seja dada uma cópia integral da Convenção a cada um dos condôminos, incentivando o pleno conhecimento do seu teor por todos.

fonte: site licitamais

Condomínios devem ter certificado digital

 

Houve um tempo em que as pessoas só utilizavam assinaturas à caneta, carimbos, selos e outras formas de comprovar a autenticidade. Esses recursos estão sendo deixados de lado, devido à internet. Mas como ter autenticidade no mundo digital? É aí que entra em cena o certificado digital.

A obtenção da Certificação Digital foi mantida como obrigatória em 2011 e o tempo para que as empresas e condomínios reúnam seus documentos para sua implementação está se expirando. Segundo a Circular nº 547/2011 da Caixa Econômica Federal, o prazo termina dia 31/12/2011.

Os condomínios deverão enviar todos os documentos para se adequar ao novo processo de envio de dados do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) através do site ICP-Brasil (Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira), da Caixa Econômica Federal.

O certificado para os condomínios vai funcionar como uma “carteira de identidade virtual” que permite a autenticidade do autor de uma mensagem ou transação em rede de computadores, contendo os dados de seu titular (nome, data de nascimento, chave pública, nome e assinatura da Autoridade Certificadora que o emitiu).

Segundo conceito do próprio INTI (Instituto Nacional de Tecnologia da Informação), “a certificação digital é uma ferramenta de segurança que permite ao cidadão brasileiro realizar transações no meio eletrônico, que necessitem de segurança, como assinar contratos, obter informações sensíveis do governo e do setor privado, entre outros exemplos”. Ou seja, é uma ferramenta que nos permite, de modo seguro, rápido, ágil e eficiente trocar e enviar informações no ambiente eletrônico.

Assim, os condomínios que têm funcionários próprios precisarão obter a devida Certificação Digital (Certificado Social, também conhecido como e-CNPJ), para que, a partir de 2012, possam cumprir com as exigências e obrigações tributárias na folha de pagamento.

Há dois tipos de e-CNPJ (versão eletrônica do CNPJ). O A3, que é disponibilizado em um cartão inteligente ou em um token, que identifica todos os dados das operações, obtendo maior  segurança (validade de até 3 anos). E o outro é o A1, que não utiliza cartões inteligentes ou tokens, só fica armazenado em um computador.
 
Se o condomínio não tiver a assinatura eletrônica, dados importantes sobre os funcionários não serão enviados à Caixa Econômica Federal. “O síndico e o condomínio ficam passíveis de processos trabalhistas e multas da Justiça do Trabalho”, alerta a advogada Dayane Fanti.

Segundo a advogada, antes de adquirir o Certificado Digital deve-se atualizar o representante legal do condomínio junto à Receita Federal. “O que ocorre normalmente é que, com o passar do tempo, novos síndicos são eleitos e o cadastro do responsável legal pelo condomínio junto à Receita Federal não é atualizado. Somente o representante legal cadastrado junto à Receita é que poderá assinar a solicitação do Certificado Digital”, afirma Dayane.

A obrigatoriedade é para toda a pessoa jurídica e para os órgãos governamentais e o Judiciário. Exige-se a mesma obrigatoriedade para os condomínios edilícios que são iguais a pessoas jurídicas.

O preço varia, da mídia utilizada (programa no computador, cartão ou token) até o prazo de validade (de 1 ou 3 anos).

Para os produtos Cartão + leitora ou token USB, o valor médio de mercado é de R$ 470,00 (certificado com validade de 36 meses). Para quem for adquirir apenas o cartão, o valor médio tem sido em torno de R$ 300,00.

Documentos necessáriosPara os Condomínios que possuem Convenção de Condomínio registrada no Cartório de Registro de Imóveis APÓS a entrada em vigor do novo Código Civil (11 de janeiro de 2003):

 

• CNPJ (impresso do site da Receita Federal);
• Convenção de Condomínio registrada no Cartório de Registro de Imóveis;
• Ata de eleição do síndico registrada;
• Documento de identificação com foto do síndico;
• CPF do síndico;
• Comprovante de residência do síndico (contas de água, luz, gás ou telefone, com emissão há menos três meses);
• Duas fotos 3X4 do síndico (caso o documento de identificação com foto tenha sido emitido há mais de cinco anos).

Para os Condomínios que não possuem Convenção de Condomínio registrada no Cartório de Registro de Imóveis após a entrada em vigor do novo Código Civil (11 de janeiro de 2003):

• CNPJ (impresso do site da Receita Federal);
• Certidão da matrícula-mãe do imóvel (matrícula do imóvel antes de se desdobrar em unidades);
• Ata registrada da assembleia condominial que escolheu o síndico;
• Lista dos participantes da eleição, sendo obrigatória a participação de ao menos um proprietário de imóvel localizado no condomínio, com firma reconhecida na referida ata;
• Comprovação da propriedade do imóvel mencionado no item acima;
• Documento de identificação com foto do proprietário mencionado no item acima;
• CPF do proprietário mencionado do item acima;
• Documento de identificação com foto do síndico;
• CPF do síndico;
• Comprovante de residência do síndico (contas de água, luz, gás ou telefone, com emissão há menos três meses);
• Duas fotos 3X4 do síndico (somente se o documento de identificação com foto tiver sido emitido há mais de cinco anos).

Como conquistar o certificado digital
O primeiro passo para conquistar um certificado digital é entrar em contato com uma AR (Autoridade de Registro), empresa que expedirá a certificação digital. Após o pagamento, agenda-se um horário para que o síndico vá até a AR apresentar os documentos necessários para a expedição da assinatura eletrônica.

É importante lembrar que apenas o síndico pode retirar o equipamento em uma autoridade certificadora. “Não é possível retirar o certificado por meio de procurações. Não basta só comprá-lo, é preciso validá-lo e esse trâmite só pode ser feito pessoalmente e na presença de um representante da autoridade certificadora”, alerta Dayane.

O site do ICP-Brasil auxilia o síndico na busca, lá está registrado todos os postos de atendimento das ACs (Autoridades Certificadoras) e ARs (Autoridades de Registro).

Instruções Normativas
http://www.iti.gov.br/twiki/pub/Certificacao/InstrucoesNormativas/IN2011-02.pdf

fonte: site licitamais.com.br

Projeto de lei:

Taxa condominial igual para todos – Proposta é punitiva para a imensa maioria dos condômino

Projeto que encontrava-se arquivado, recebe novo relator, o Dep. João Arruda – PMDB-PR,  tem prazo encerrado para apresentação de emendas e espera parecer da Comissão de Desenvolvimento Urbano (CDU) da Câmara dos Deputados – DF

Depois do forte golpe sofrido com a (equivocada) redução no limite de multa pelo atraso no pagamento da taxa de condomínio, quando caiu de 20% para 2% (Art. 1.336 CCB), os Condomínios de todo o país correm o risco de terem que se adaptar a mais uma novidade. O Dep. Leonardo Quintão (PMDB-MG) apresentou projeto de lei (PL . 5252/2009) que estabelece a fixação da cota de condomínio pela divisão igualitária entre as unidades, cobrando-se das unidades maiores o máximo de 30% (trinta por cento).

Segundo argumento daquele deputado, o objetivo dessa lei é corrigir distorção quanto à forma correta de se cobrar a divisão de despesas de condomínio, em um edifício composto por unidades de tamanhos diferentes. Seguindo ainda com o seu argumento, o dep. Quintão acredita não ser correto cobrar a mais daquele que não usufrui nada além do que os demais, devendo a divisão de despesas de condomínio respeitar sua natureza jurídica de simples divisão de despesas a que cada um deu causa. . Para corrigir essa injustiça e, para que não se dê margem ao enriquecimento ilícito, foi que o deputado autor do projeto de lei, apresentou sua proposta.

Se aprovada, a lei punirá todos os que possuem apartamento menores em condomínios com unidades de diversos tamanhos. Creio que este deputado, autor do projeto de lei, ou é dono de algum apartamento de cobertura ou nada entende de Condomínio. Pelo que pude entender, as “justificativas” de Quintão são infelizes, punitivas aos condôminos proprietários de apartamentos menores e ferem totalmente o que já sabiamente determina o código civil brasileiro. Não há nenhuma necessidade de “nova lei” para (tentar) limitar percentuais entre a maior e a menor taxa de condomínio. Esta lei já existe (trata-se do código civil pátrio, pois deixa para que os próprios condôminos definam a forma de rateio, visto que, a lei assim prevê: “… salvo disposição em contrário na convenção” (Art. 1.336).

Portanto, em não optando os próprios condôminos, principais interessados nesta questão, pela divisão de acordo com a fração ideal, eles mesmos, de forma democrática, podem definir  qualquer outro critério de rateio, inclusive o que o deputado, de forma equivocada, tenta impor em todos os condomínios brasileiros.

JUSTIFICATIVA DO AUTOR DO PROJETO

Para o autor, esse Projeto de Lei corrige distorção quanto à forma correta de se cobrar a divisão de despesas de condomínio, em um edifício composto por unidades de tamanhos diferentes. Alguns ainda não entendem que, mesmo sendo um apartamento de cobertura ou térreo maior que os demais apartamentos, não há justificativa lógica para se cobrar a taxa de condomínio conforme a fração ideal. O uso da fração ideal no rateio das despesas entre lojas térreas independentes e salas também leva a situações injustas.

A cada dia, justifica o dep. Quintão,  surgem mais decisões judiciais derrubando o uso da fração ideal para a divisão de despesas de manutenção e conservação. Os juízes, com o apoio de bons peritos judiciais, têm compreendido que a fração ideal foi criada para dividir os custos com as obras e a mão-de-obra para construir o prédio, não sendo viável sua aplicação para dividir despesas de portaria, limpeza, iluminação, áreas de lazer, pois tais áreas comuns são utilizadas de forma igualitária por todos os ocupantes das unidades, independentemente do tamanho destas. Somente quanto à água tal consumo deve ser analisado conforme o efetivo uso pela unidade maior.

Leonardo Quintão entende que a forma atual é uma espécie de punição a quem adquire uma unidade maior que as demais e que, quando descobrem a real definição do que seja fração ideal, partem para outros argumentos que também se mostram frágeis perante uma análise mais acurada. Dizem que, pelo fato de o proprietário de unidades maiores ter melhor condição financeira, via de regra, deve pagar mais ao condomínio, e assim confundem tal cobrança como se fosse Imposto de Renda ou sobre propriedade. Há ainda aqueles que teimam em dizer que o apartamento de cobertura ou loja deve pagar mais porque tem maior valor. Ora, o proprietário neste caso pagou pelo que adquiriu e não ganhou nada, tendo arcado com o ITBI no ato da compra e todo ano com IPTU mais caro que as demais unidades menores. Portanto, imposto está ligado ao valor do patrimônio ou à capacidade contributiva, e não tem nada ver com rateio de despesas de condomínio. Por uma questão de bom senso, não é correto cobrar a mais daquele que não usufrui nada além do que os demais, devendo a divisão de despesas de condomínio respeitar sua natureza jurídica de simples divisão de despesas a que cada um deu causa.

Para corrigir o que entende ser injustiça e, para que não se dê margem ao enriquecimento ilícito, foi que o deputado apresentou o projeto e as “justificativas” acima.

Essa proposta, ao contrário do que o Deputado “justifica”, é injusta e punitiva, pois, caso os apartamentos de cobertura, venham a pagar menos do que o que pagam hoje, o que elas deixarem de pagar, fatalmente será repassado para as outras unidades.

Lutaremos pela não aprovação dessa lei punitiva, injusta e que fere o direito de muitos brasileiros que já têm em seus orçamentos, altas taxas de condomínio a pagar mensalmente, que com certeza sofrerão reajustes, caso as taxas das coberturas, por exemplo, sofram algum tipo de redução.

 

Fonte: www.Sindiconet.com.br

Condomínios falidos

 

Por onde começar a recuperar as finanças do condomínio?

 

Imediatamente efetue cortes de despesas desnecessárias e/ou horas extras de funcionários;

Em seguida revise os contratos de manutenção, negocie junto ao fornecedor, ou troque de fornecedor se necessário, mas lembre-se que bons prestadores de serviço devem ser mantidos;

Paralelamente, acione a equipe de cobrança, a qual deverá ser ostensiva, convocando os devedores para comparecer em data agendada para oportunidade de acordo no próprio condomínio;

É importante que não seja descontado nenhum acréscimo legal (multa, juros), até porque não são de propriedade do síndico, mas sim daqueles que suportaram a inadimplência;

Não comparecendo o devedor, telefonemas freqüentes são uma boa alternativa; caso contrário, ajuizar ação de cobrança imediata, para que não acumule mais a dívida e nem esmoreça a credibilidade da cobrança;

Na seqüência, efetue cortes de serviços do condomínio que não sejam essenciais, mas se não houver essa possibilidade, não haverá outra alternativa senão um reajuste de taxa condominial;

Por fim, é importante que problemas que exigem manutenção freqüente sejam reparados de forma definitiva, e não com consertos pequenos e constantes;

 

Organização contra inadimplência

 

Relaciona-se os devedores em uma lista de inadimplência em andamento:

1.Lista de acordos;

2.Lista de ações de cobrança;

3.Divisão entre casos graves, casos negociáveis e casos em atenção

Cada caso deve ser analisado por uma série de fatores, que vão do tamanho do condomínio até a situação financeira do condômino devedor. Em condomínios pequenos, um único condômino devedor pode causar um desequilíbrio financeiro;

Existem dois tipos de devedores, o devedor constante, e o devedor esporádico; porém a classificação depende da realidade de cada condomínio, e do conceito do síndico e equipe gestora (conselheiros);

De modo geral, se há acúmulo de três cotas condominiais não pagas por um condômino, pode-se considerar como um Caso Grave, sejam elas consecutivas ou alternadas. Nesses casos deve-se fazer uma ação de cobrança mais ostensiva.

Casos Negociáveis ocorrem quando o devedor paga a dívida antes do acúmulo de três cotas, mas freqüentemente volta à lista dos inadimplentes, e no entanto está disposto a negociações e acerto de sua situação;

 

Casos em Atenção são os inadimplentes com uma ou duas cotas condominiais em aberto, consecutivas ou alternadas

 

Em casos de suspeita ou constatação de desvio de verbas…

 

Auditoria aprovada em assembleia;

Ação judicial aprovada em assembleia para indenização ou exibição de documentos.

 

Transparência – atitudes essenciais

 

Registrar todos os movimentos financeiros com documentos detalhados sobre os gastos. Todo serviço ou produto adquirido deve ter nota fiscal;

Reuniões mensais (no mínimo) com o Conselho e consultar a assembleia sempre que houver necessidade de uma despesa elevada com um mínimo de três orçamentos (e solicitar aos condôminos que também tragam orçamentos);